عقد بيع الشقة بالملكية المشتركة في المغرب: كل ما تحتاج معرفته

1. مقدمة

بيع شقّة واقعة ضمن عقار يسري عليه نظام الملكية المشتركة (copropriété) لا يشبه البيع التقليدي؛ فالمُشتري يقتني جزءاً مُفرزاً وحصة في الأجزاء المشتركة مع التزامات مالية وإدارية يضبطها قانون 18.00 المعدَّل بالقوانين 106.12 و39.24/2024. يقدّم هذا الدليل كل ما يحتاجه البائع والمشتري لإتمام صفقةٍ آمنةٍ وخاليةٍ من النزاعات.

2. ما هي الملكية المشتركة؟

المصطلح	التعريف السريع
جزء مُفرز	الشقة أو المحل الخاص المملوك حصراً لفرد معيّن.
جزء مشترك	المناطق المشتركة (سلالم، مصاعد، أسطح...) ويتقاسم الملاك صيانتها.
حصة عقارية	النسبة المئوية التي يملكها كل شريك في الأجزاء المشتركة.

2-1. أنواع التملّك المشترك

الملكية على الشياع (indivision): حصة ذهنية غير مفرزة لكل مالك.
الملكية المقسَّمة (copropriété divisée): جزء مُفرز + حصة في الأجزاء المشتركة (الأكثر شيوعاً).

3. آخر مستجدّات الإطار القانوني (2024-2025)

التشريع	أهم التنقيحات
قانون 18.00 (2003)	المرجع الأساس للملكية المشتركة.
قانون 106.12 (2016)	منح اتحاد الملاك الشخصية الاعتبارية والذمة المالية.
قانون 39.24 (مارس 2024)	تخفيض نصاب الجمع العام إلى ⅔، إلزامية محاسبة معيارية، صلاحيات أوسع للسنديك.

الجمع العام أصبح أسهل للانعقاد منذ 2024، ما يختصر زمن الحصول على موافقة الاتحاد قبل البيع.

4. خطوات إتمام بيع شقّة بالملكية المشتركة

شهادة الوضعية المالية من السنديك لإثبات خلو الشقّة من المتأخرات.
إعداد مشروع عقد البيع لدى موثِّق أو عدلين.
الحصول على موافقة الاتحاد (⅔ من الأصوات كحد أدنى).
التوقيع النهائي ودفع الرسوم.
تقييد العقد بالمحافظة العقارية لنقل الملكية رسمياً.

5. الرسوم والضرائب

نوع الرسم	القيمة / النسبة	ملاحظة
حقوق التسجيل	4 % من الثمن	تنخفض إلى 3 % للعقار السكني ≤ 700 000 د.م.
رسم المحافظة العقارية	1.5 %	يشمل الإشهار بالرسم العقاري الفرعي.
الرسم على الأرباح العقارية	20 % من فائض القيمة	إعفاء بعد 6 سنوات كمَسكن رئيسي.

أنظر واطلع على:

حاسبة مصاريف شراء العقار بالمغرب

6. حقوق وواجبات المالكين المشتركين

حقوق أساسية	واجبات أساسية
استخدام الأجزاء المشتركة دون إضرار	المساهمة النسبية في مصاريف الصيانة
التصويت في الجموع العامة	الالتزام بالنظام الداخلي وقرارات الاتحاد
الاطلاع على حسابات السنديك	أداء الاشتراكات في الآجال المحددة

7. حلّ النزاعات

يبدأ حل النزاعات بالمقاربة الودّية داخل الاتحاد، مروراً بالوساطة أو التحكيم الاختياري، وأخيراً اللجوء إلى القضاء العقاري. تُحَلّ 62 % من الخلافات ودّياً بعد تدخل السنديك.

8. التمويل بصيغة القرض المشترك

القروض التضامنية: عدّة مقترضين بعقد واحد والتزام تضامني.
Fogarim Plus: يجمع دخل عدة أفراد لرفع سقف التمويل.
خطط تقسيط المطورين: رهن الحصة العقارية حتى السداد.

9. نصائح ذهبية قبل التوقيع

اطلب شهادة رفع اليد من السنديك.
راجع محاضر الجمع العام لآخر سنتين.
قم بفحص تقني للشبكات والمصعد.
أدرِج شرطاً جزائياً يُلزم البائع بأي ديون مخفية.

10. الأسئلة الشائعة (FAQ)

انقر على السؤال لاظهار الجواب:

هل يمكن بيع حصة فقط دون موافقة باقي الشركاء؟

نعم، بشرط إشعارهم ومنحهم حق الأفضلية خلال 30 يوماً.

مَن يتحمّل إصلاحات ما قبل البيع؟

البائع حتى تاريخ التوقيع، إلا إذا اتُّفق على خلاف ذلك بالعقد.

هل يحق للمشتري تعديل النظام الداخلي القديم؟

يمكن طلب التعديل في أول جمع عام، ويُعتمد بأغلبية ⅔.

11. خاتمة

إتمام عقد بيع شقة بالملكية المشتركة يتطلّب التزاماً صارماً بالإجراءات القانونية: شهادة الوضعية المالية، موافقة الاتحاد، التوثيق، ثم التقييد بالمحافظة العقارية.

اتّبع الخطوات أعلاه واستعن بموثِّق أو محامٍ عقاري عند الحاجة لضمان صفقة خالية من النزاعات وملكية آمنة.

12. نموذج عد بيع الشقة بالملكية المشتركة

عـقـد بـيـع الشقة بالملكية المشتركة

تم تحرير هذا العقد بين الموقعين عليه:

- السيد ---------------------------------------

البائع من جهة.

- السيد ---------------------------------

المشتري من جهة أخرى.

وقع الاتفاق والتراضي بين الطرفين وهما يقران بأهليتهما للتعاقد على ما يلي:

الفصل الأول: البيع :
بمقتضى هذا العقد وتحت جميع الضمانات القانونية والفعلية الجاري بها العمل في هذا المجال، باع وسلم السيد---------- للمشتري منه السيد---------- الذي يقر انه عاين العقار معاينة تامة نافية للجهالة وقبله بحالته الراهنة دون أن يحق له الرجوع على البائع لأي سبب من الأسباب يرجع إلى العيوب الخفية، ولهذا فالمشتري قبل من البائع العقار الآتي بيانه :
ـ العقار موضوع البيع هو عبارة عن شقة بالملكية المشتركة مدرج بإدارة المحافظة العقارية بملف الرسم العقاري عدد-------- للملك المسمى--------- مساحته الإجمالية---------- متر مربع.

الفصل الثاني: موقع العقار :
يقع العقار موضوع البيع ب ------------------
ويمتد على الأجزاء الغير المشتركة رقم -----/ ------ على الشياع، جزء من------- للأجزاء المشتركة من المشتركة من الملك الأصلي المسمى-------- ذو الرسم العقاري عدد --------

الفصل الثاني: اصل الملكية:
يقر البائع ويصرح أن ملكية العقار موضوع البيع، قد آلت إليه وذلك على اثر شراء بمقتضى عقد------- مؤرخ في------- أدرج بإدارة التسجيل بتاريخ------- رقم الإيداع :------ أمر بالاستخلاص عدد:------ توصيل عدد:------- . (أو على اثر ارث أنجز له من الهالك السيد-------- المتوفى بتاريخ------- حسب ما ذكر برسم الاراثة المضمن بعدد------ صحيفة عدد----- كناش عدد------ الصادر من المحكمة الابتدائية ب------- والمؤرخ في ---------

الفصل الثالث : شروط البيع:
صودق على هذا البيع حسب الشروط والتكاليف التي التزم كل من الطرفين المتعاقدين بتنفيذها وإتمامها طبقا للقانون.
ـ يحوز المشتري العقار الذي اشتراه مع سائر المرافق والمنافع التابعة له .
ـ لا يحق للبائع الرجوع على المشتري لأي سبب من الأسباب كيفما كان مصدرها.
ـ يتعهد البائع بتسليم المبيع خاليا ومطهرا من جميع التحملات العقارية وإبراء الأداء لجميع الضرائب لأخر سنة مالية بيع فيها العقار موضوع البيع.
ـ يتعهد البائع بتسليم المبيع بقوة القانون وبدون عائق طبقا للقانون.
ـ يتعهد المشتري بأداء جميع ما ينص عليه القانون من واجبات التسجيل والتمبر.

الفصل الرابع : ثمن البيع:
اتفق الطرفان المتعاقدان على ثمن إجمالي لبيع العقار حدد في مبلغ----------- درهم. اعترف البائع بقبض المبلغ المذكور عند تحرير هذا العقد وابرأ المشتري من ذلك، وبه الإبراء التام.

الفصل الخامس : الحيازة والتمتع:
للمشتري الحق في الملكية والتصرف والحيازة للعقار الذي اشتراه، بمقتضى هذا العقد، فور التوقيع عليه. ويمتد تصرفه لجميع الحقوق المرتبطة بالعقار موضوع البيع، ويكون له الحق في استغلاله والانتفاع به ابتداء من تاريخ هذا العقد.

الفصل السادس: إقرار:
يقر الطرفان المتعاقدان أنهما اطلعا على جميع البنود الواردة في هذا العقد ووافقا على كل ما جاء فيها ويليه توقيعاتهما.