هل يمكن تاسيس جمعية لاتحاد الملاك المشتركين؟
ان قانون الملكية المشتركة بالمغرب قد حدد مهام وكيل الاتحاد في الفصل 26 منه، كما سبق ان ان اشارنا اليها في موضوع سابق كالتالي:
وتجدر الاشارة الى ان المعمول به كثيرا والاسم المستخدم في غالب الاحيان هو السنديك او اتحاد الملاكين المشتركين، وهو ما يتم تأسيسه واعتماد القانون الاساسي الخاص به.
وفي بعض الحالات فقد استعمل مصطلح جمعية اتحاد الملاك المشتركين، وهو نظام يجمع بين قانون الجمعيات وقانون الملكية المشتركة بالمغرب، ويبقى مجال عمله واسع وينصب في المصلحة العامة لجمعيه ساكنة الاقامة السكنية التي يمثلها.
وفي هذا الصدد، نقدم لكم نموذج من النظام الاساسي لجمعية اتحاد الملاك المشتركين للاقامة السكنية بالمغرب، مع روابط جاهزة للتحميل في ملف الوورد doc أسفله كالتالي:
-------------
- نموذج النظام الاساسي لجمعية اتحاد الملاك المشتركين للاقامة السكنية:
جمعية سانديك "التعاون"
لاتحاد ملاك إقامة "طريق الخير"
=============
القانون الأساسي
-------------
المادة 1: الاسم والعنوان
طبقا لمقتضيات الظهير الشريف رقم 1.58.376 الصادر في 3 جمادى الأولى 1378 (15 أكتوبر 1958) بتنظيم حق تأسيس الجمعيات كما تم تتميمه وتعديله فيما بعد وخاصة بموجب القانون رقم 75.00 الصادر الأمر بتنفيذه بموجب الظهير الشريف رقم 202- 02 -1 بتاريخ 12 جمادى الأولى 1423 (23 يوليوز 2002) الصادر بالجريدة الرسمية عدد 5046 بتاريخ 10/ 10/ 2002،
وبناء على القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية الصادر الأمر بتنفيذه بموجب الظهير الشريف رقم 1.02.298 بتاريخ 25 رجب 1423 (3 أكتوبر 2002) الصادر بالجريدة الرسمية عدد 5054 بتاريخ 2 رمضان 1423 (7 أكتوبر 2002).
تم تجديد مكتب جمعية سانديك التعاون لاتحاد ملاك إقامة طريق الخير، الكائنة بإقامة الخير.
حيث احتفظت الجمعية بنفس الاسم: جمعية سانديك التعاون لاتحاد ملاك إقامة طريق الخير.
المادة 2: المقر
يوجد مقر جمعية سانديك التعاون بنفس العنوان المذكور أعلاه بالمحل المشترك الثاني الموجود بمدخل لاكاف العمارة، ويمكن نقله إلى المحل المشترك الأول الموجود بمدخل العمارة.
المادة 3: يسعى الاتحاد إلى تحقيق الأهداف التالية:
ــ الحفاظ على سلامة العقار المشترك وصيانته وضمان الانتفاع به .
- العمل على تقوية أواصر حسن الجوار وروابط التضامن والتآخي بين أعضاء الاتحاد (الملاك ومن يقوم مقامهم).
- العمل على حل المشاكل والخلافات، وفض النزاعات التي قد تنجم بين السكان، وإصلاح ذات البين.
- العمل على ضمان وحفظ المصالح المادية والمعنوية الخاصة والمشتركة لأعضاء الاتحاد.
- السهر والإشراف على حسن تسيير شؤون الإقامة، والحفاظ على نظافتها وصيانة معالمها الداخلية والخارجية.
ــ الحفاظ على امن سكان العمارة وطمأنينتهم بالتواصل مع السلطات المحلية ومصالح الأمن فيما يخص هذا الأمر .
ــ الانفتاح على المحيط الخارجي للعمارة.
ــ المشاركة في البرامج البيئية للمحيط الخارجي للعمارة.
ــ التواصل الدائم مع أصحاب المحلات التجارية وتذكيرهم بان المحلات ذات صبغة تجارية حيث لا يحق لهم ممارسة نشاطات ذات طبيعة مزعجة وتذكيرهم بعدم أحقيتهم في لاكاف وفي السطوح .
ــ التواصل مع الجمعيات التي لها نفس الأهداف و المرامي.
ــ المشاركة في البرامج الثقافية والاجتماعية والرياضية والترفيهية سواء الخاصة بالسكان أو المحيط الخارجي للعمارة.
المادة 4:
يضم الاتحاد ملاكي الشقق الساكنين فعلا بها أو أصولهم (أب،أم) أو فروعهم (ابن، بنت) أو إخوانهم أو أخواتهم سواء كانوا ساكنين فعلا معهم أو مكلفين بهذه الشقق أو من يقوم مقامهم، حيث يكون كل ساكن فعلا في الشقة من مالك أو مكتر أو وكيل أو غيره ممن ذكرنا، عضوا في الاتحاد. ويتعين عليه المشاركة في أعمال الاتحاد ولاسيما في القرارات التي يتخذها الجمع العام بالتصويت، أما الشقق التي ما زالت في ملكية المنعش العقاري لا تدخل في إطار التصويت ويسري على مالكها القرارات المتخذة في الجمع العام.
المادة 5:
يتكون الاتحاد من الأجهزة التالية: الجمع العام والمكتب المسير للعمارة.
المادة 6: الجمع العام
هو الهيأة العليا في الاتحاد ويتكون من الملاك الساكنين فعلا بالشقة أو من يقوم مقامهم من الأفراد المذكورين في المادة 4 من القانون الأساسي.
المادة 7:
يعقد الجمع العام العادي بصفة منتظمة كل سنة ويتم الإعلان عنه خمسة عشر يوما قبل التاريخ المحدد، يدعى إليه الملاك المشتركون الساكنين فعلا بالشقة أو من يقوم مقامهم من الأشخاص المذكورين في المادة 4 من هذا القانون الأساسي، بواسطة إعلان يوجهه الوكيل ويتضمن جدول الأعمال مع تحديد زمان ومكان الجمع العام.
المادة 8:
يمكن عقد جمع عام استثنائي كلما دعت الضرورة لذلك، يدعى إليه الملاك المشتركون بواسطة دعوة يوجهها الوكيل تتضمن جدول الأعمال، أو بدعوة من نصف سكان الإقامة، مع تحديد زمان ومكان الجمع الاستثنائي أسبوعا قبل التاريخ المحدد.
المادة 9:
لكي تكون الجموع العامة للاتحاد قانونية، يجب أن تضم نصف الأعضاء على الأقل؛ وفي حالة عدم اكتمال النصاب الذي هو سبعة أعضاء بالنسبة لعمارتنا، يدعو الاتحاد لعقد جمع عام ثان داخل أجل لا يتعدى أسبوعا، تتخذ فيه القرارات بالأغلبية المطلقة لأصوات الملاك المشتركين أو الممثلين الحاضرين.
المادة 10:
يرأس الجمع العام الوكيل أو نائبه أو أي عضو يقترحه الوكيل.
المادة 11:
بعد تلاوة التقرير الأدبي والمالي ومناقشتهما والمصادقة عليهما، يباشر في إصدار التوصيات والملتمسات يليه تشكيل لجنة تسيير الجمع العام العادي من أجل تجديد الثقة في الوكيل السابق أو إعادة انتخاب وكيل جديد ويمنح الجمع العام كامل الصلاحية للوكيل المنتخب قصد تشكيل المكتب المسير للعمارة باختيار من يراهم الأصلح والأنسب لتسيير العمارة بحكم معرفته بالسكان.
المادة 12: المكتب المسير
يتكون المكتب المسير من ثلاثة أعضاء:
1- وكيل اتحاد السانديك: رئيسا.
2- نائبه: أمين المال.
3- الكاتب العام.
يتم تعيين المكتب المسير لمدة ثلاث سنوات قابلة للتجديد ويبقى ساري المفعول حتى يجدد من طرف الجمع العام، وكل انسحاب أو استقالة قبل المدة المحددة لأحد أعضاء المكتب المسير تعتبر غير مقبولة ما لم يكن مبررها كتابيا مبنيا على أساس مقنع لوكيل الاتحاد الذي يوافق عليها ويعوضه آليا من سكان العمارة النشيطين.
أما استقالة وكيل الاتحاد تعني حلا للجمعية إذا لم ينتخب الجمع العام وكيلا جديدا خلال شهر واحد من استقالته، وعليه أن يخبر السكان عبر إعلان مبينا فيه مبررات الاستقالة وإخبار السلطة المحلية كتابيا بذلك لكي تكون قانونية و مقبولة.
المادة 13:
يسهر المكتب على سير الاتحاد، كما أن له الحق في التصرف في الأجزاء المشتركة من اجل المصلحة العامة، ويصبح مسؤولا عن أعماله أمام الجمع العام، ويجتمع مرة على رأس كل ثلاثة أشهر أو كلما دعت الضرورة لذلك.
المادة 14:
يمثل الجهاز جميع الملاك المشتركين للشقق الساكنين بها أو من يقوم مقامهم، ويتمتع بالشخصية المعنوية والمالية في تسيير الاتحاد.
المادة 15:
تتحدد المهام الأساسية للمكتب المسير المتكون من ثلاثة أعضاء كما يلي:
وكيل اتحاد السانديك, رئيس المكتب
ــ تشكيل المكتب المسير للجمعية.
ــ التعاقد مع الأشخاص الحقيقيين أو المعنويين فيما يخص الأجزاء المشتركة للعمارة.
- العمل على تنفيذ مقتضيات القانون الأساسي للاتحاد والقانون الداخلي ونظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية.
- العمل على تنفيذ مقرر الجمع العام ما لم يكن عليه ديون تجاه الاتحاد.
- تحصيل المساهمات الرئيسية والاستثنائية بجانب نائبه من أعضاء الاتحاد التي حددها الجمع العام أو الجمع الاستثنائي مقابل وصل.
- تسليم وصل للمالك في حالة البيع إذا لم يكن عليه ديون تجاه الاتحاد.
- القيام بالإجراءات الإدارية والقضائية المنوطة به أو المفوض له بإجرائها.
- تمثيل سكان العمارة أمام السلطات المحلية والمجلس البلدي ومصالح الأمن الوطني والدرك الملكي والإدارات بمختلف أنواعها من محافظة عقارية و المكتب الوطني للكهرباء و ليديك و المحاكم بمختلف أنواعها.
نائب وكيل الاتحاد: أمين المال
- يساعد وكيل الاتحاد في تحصيل المساهمات الأساسية والاستثنائية والتبرعات، وفي مهامه وينوب عنه في حالة غيابه.
- يمسك ويضبط حسابات الاتحاد ويضمنها في سجل خاص بذلك وينجز التقارير المالية ويوقع مع وكيل الاتحاد في الوصولات.
الكاتب العام :
ـــ يحرر الاستدعاءات والمراسلات ومحاضر الاجتماعات والتقارير المالية وينجز التقارير الأدبية ويحافظ على وثائق الجمعية.
المادة 16: تتكون موارد الاتحاد من:
- الواجب الرئيسي (الواجب الشهري) الذي حدده الجمع العام في 100 درهما (مائة درهم) كواجب شهري، والمساهمات السنوية التي حددها الجمع العام في 250 درهما (مائتين وخمسون درهم) كانخراط سنوي والتكاليف الاستثنائية التي تقررت عند الاقتضاء ويسلم وصلا على ذلك.
- التبرعات والهبات والتطوعات وكل المداخيل التي يسمح بها القانون.
ــ المنح والمساعدات التي قد تقدمها الدولة والمؤسسات العمومية والخاصة.
المادة 17:
تودع موارد الاتحاد في حساب بنكي جاري إذا فاقت مبلغ ألفي درهم ولا يسحب أي مبلغ إلا بشيك يحمل توقيع وكيل الاتحاد ونائبه.
المادة 18:
ترصد موارد الاتحاد لما يلي:
ـ تهيئ مقر الجمعية ـــ حفظ و صيانة العمارة والتجهيزات ـــ شراء وتجديد التجهيزات ـــ تسديد أجور مستخدمين العمارة.
ـ تسديد مستلزمات النظافة وموادها في إطارها العادي ـــ تسديد فاتورات العدادات المشتركة من ماء وكهرباء.
المادة 19:
كل عضو في هذا الاتحاد يعتبر موافقا على منح إذن التقاضي لوكيل الاتحاد ضد الغير أو ضد احد الملاك أو من يقوم مقامهم في حالة رفض أداء الواجبات المنصوص عليها في المادتين 16 و 21 من القانون الأساسي أو مخالفة احد بنوده أو بنود القانون الداخلي، وضد المنعش العقاري الذي يستولي على المحلين المشتركين للكونسييرج الخاصين بالسكان كما هو مبين في تصميم العمارة ورخصة السكن، وضد أصحاب المحلات التجارية الذين يزعجون السكان بمخالفتهم للأعراف والقوانين الجاري بها العمل في المراكز التجارية التي توجد بالطابق الأرضي للعمارات .
كما يلتزم بأداء نصيبه من أتعاب المحامي الموكل من رئيس الجمعية في الحالات المذكورة.
المادة 20:
لا يقبل بتاتا تدخل النساء في أي شان من شؤون العمارة ما دام أزواجهم موجودين باستثناء إذا كانت المرأة مالكة للشقة.
المادة 21:
يجب على كل مالك أو من يحل محله ممن ذكروا في المادة 4 من هذا القانون الأساسي، المساهمة في التكاليف الأساسية ( الواجبات الشهرية ) أو الاستثنائية التي تستلزم الحفاظ على الأجزاء المشتركة وصيانتها وتسييرها.
المادة 22:
في حالة رفض احد الملاك أو السكان أداء الواجب الشهري أو الواجبات الاستثنائية يرسل إليه السنديك إنذارا عبر البريد المضمون يطالبه فيه بأداء ما عليه من واجبات، وبعد مرور أسبوع من توصله بالرسالة المضمونة يذكره السنديك مرة ثانية وإذا رفض ترفع به شكاية إلى السلطات المحلية، وإذا استعصى الأمر ترفع به شكاية إلى وكيل جلالة الملك بالمحكمة الابتدائية بناءا على ما سبق و يتحمل جميع المصاريف المرتبطة بالدعوى.
المادة 23:
لكل مالك مشترك أو من يحل محله من مكتر أو غيره أن يستعمل ويتصرف في الأجزاء المشتركة بحسب الغرض المعد له، شريط ألا يلحق أي ضرر بباقي الملاك.
المادة 24:
يحق للمالك تعلية أي حائط يكشف أسرار بيته من الداخل وخاصة حيطان لاكورات القصيرة.
المادة 25:
يحق للمكتب المسير إغلاق الضواية المطلة على القيسارية بمادة تسمح بمرور الإضاءة و تمنع نفاذ الصوت لداخل العمارة وتعلية السورين المحيطين بالضوايتين الموجودتين داخل العمارة تفاديا لتحويلهما إلى مخزن متلاشيات.
مادة 26:
لا يحق لصاحب العمارة ( المنعش العقاري ) أن يأخذ تنازلات من مشتري الشقق و ملاكها عن محلي الكونسييرج الخاصين بالعمارة أو عن المرأب (لاكاف) أو عن السطوح أو عن أي جزء مشترك مهما كانت قيمته وطبيعته وإلا سيعتبر متحايلا على القانون.
المادة 27:
كل تنازل أو تأجير أو رهن أو تفويت من طرف احد السكان للغير يتعلق بحق مشترك يعد لاغيا.
المادة 28:
كل تنازل من ملاك الشقق القدامى او الجدد عن محلي الكونسييرج الخاصين بالعمارة أو عن المرأب (لاكاف) أو عن السطوح أو عن أي جزء مشترك مهما كانت قيمته و طبيعته يعتبر لاغيا .
المادة 29:
يمنع اكتراء المرأب (لاكاف) الخاص بالسيارات للغير من طرف احد السكان أو استعماله لغير الغرض المخصص له أو السماح للغير باستعماله.
المادة 30:
يمنع استعمال الشقق لغير السكن.
المادة 31:
يمنع نشر الملابس والأغطية والزرابي وكل ما شابه ذلك خارج شرفات الشقق أو على الأسوار والنوافذ المطلة على لاكورات الجيران او على السور المحيط بالضواية أو على أسوار السلاليم مادامت الإقامة تتوفر على سطوح ونشارات مخصصة لذلك.
المادة 32:
يمنع التصبين داخل العمارة أو إخراج مياه نظافة الشقق إلى ممرات العمارة أو سلالمها كما يمنع غسل الشرفات المطلة على لاكورات، تفاديا لاتساخ الأسوار وتفاديا لوصول المياه المتسخة إلى أرضية لاكورات الطابق الأول.
المادة 33:
يمنع تثبيت الصحون الهوائية على شرفات الشقق.
المادة 34:
يمنع منعا كليا وضع قمامات الأزبال أو متلاشيات أمام أبواب المنازل أو الدرج او لاكاف أو السطح .
المادة 35:
لكل مالك شقة أو من يحل محله الحق في وضع سيارة واحدة فقط سواء كانت سيارته أو سيارة احد أصوله (أب،أم) أو احد فروعه ( ابن ،بنت،أخ،أخت ) الخ ...... وكل حالة استثنائية تعرض على الجهاز المسير للعمارة.
المادة 36:
لا يجوز لأي مالك كراء البوكس الخاص به للغير بمعزل عن الأجزاء المفرزة له .
المادة 37:
لا يجوز لمالك شقة و محل تجاري في آن واحد ، أن يمرر قناة الواد الحار لمحله التجاري في قنوات الواد الحار الخاصة بالعمارة ،و يمنع عليه تمرير قناة الماء الصالح للشرب من شقته إلى محله التجاري كما يمنع عليه تثبيت صحن هوائي على السطح بحيث يستفيد منه المحل التجاري.
المادة 38:
لا يجوز لمالك شقة و محل تجاري في آن واحد ، استغلال البوكس ولاكاف في أغراض تخص محله التجاري .
المادة 39:
يمنع منعا كليا على أصحاب المحلات التجاربة استغلال الواد الحار للعمارة ولاكاف والسطوح بأي شكل من الأشكال.
المادة 40:
إن للجهاز المسير كامل الصلاحية أن يبدي رأيه في الأشخاص الذين يرغبون في كراء شقة شاغرة. كما يمنع كرائها لغير المتزوجين والمهنيين وذالك حفاظا على مصلحة وسمعة وهدوء العمارة.
المادة 41:
كل ساكن فعلي بشقة يعتبر عضوا في هذا الاتحاد بناءا على: شهادة ملكيته للشقة أو عقد كراء للشقة أو وكالة أو بناءا على إعلانات المكتب الوطني للكهرباء ووكالة ليديك المتعلقة بعدادات الكهرباء والماء إذا كانت باسم الساكن بالشقة.
المادة 42:
لا يجوز استعمال الشقة إلا للسكن.
المادة 43
يختار المكتب المسير لجنة العمل الاجتماعي يرأسها احد أعضاء ويمنحها الحق في حل الخلافات بين الجيران فيما بينهم أو بين الجيران وأصحاب المحلات التجارية قبل معالجتها رسميا وأيضا لمؤازرة الجيران في الأفراح و الأقراح والتنسيق بينهم.
المادة 44:
كل خرق لهذا القانون الأساسي أو القانون الداخلي يناقش أولا من طرف المكتب المسير واللجنة الاجتماعية ثم يعرض على السلطات المحلية وإذا استعصى حله يلجأ إلى القضاء.
المادة 45:
الجميع ملزم باحترام القانون الأساسي للاتحاد (الجمعية) والقانون الداخلي للعمارة والقانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية الصادر بتنفيذ نصه الظهير الشريف رقم 298.02.1 المؤرخ ب 25 من رجب 1423 (3 أكتوبر 2002).
المادة 46:
نلتمس من السيد المحافظ، رئيس مصلحة المحافظة على الأملاك العقارية ب............. الموافقة على فتح ملف جمعية سانديك التعاون ضمن الرسم العقاري الأصلي للعمارة بحيث يكون ملزما لجميع ملاك الشقق ومن يقوم مقامهم، بناءا على وصل الإيداع لدى السلطات المحلية أو المحكمة الابتدائية.
المصادقة
السانديك نائبه الكاتب العام
...........................
-------------
- تحميل هذا النموذج للنظام الاساسي لجمعية اتحاد الملاك المشتركين:
-------
مرحبا بك اخي الكريم، اذا اعجبتك هذه النماذج، فلا تبخل علينا برآيك وأترك بصمتك، باضافة التعليق أسفله، وشكرا.