مقدمة
سواء كنت بائعًا يتطلع لتصفية استثماره العقاري، أو مشتريًا يبحث عن منزل أحلامه، يبقى عقد بيع العقار حجر الأساس الذي تُبنى عليه صفقة ناجحة. فالورق الموقَّع – حين يكون مكتمل الأركان – لا يثبت فقط انتقال الملكية، بل يحميك من متاهة المنازعات ويصون أموالك وجهدك.
في هذا الدليل العملي ستجد كل ما تحتاجه: من الأنواع الشائعة للعقود، مرورًا بالعناصر الجوهرية التي لا يصح العقد بدونها، وصولًا إلى خطوات التسجيل الرسمي وأبرز الأخطاء الشائعة عند الطرفين مع توفير ثلاثة نماذج من عقود البيع الاكثر تداولا وقابلة للتحميل بصيغة word. حيث أن هدفنا أن تُنهي القراءة ولديك خريطة طريق واضحة تجعل صفقتك العقارية أكثر أمانًا وربحًا.
تنبيه مهني: المعلومات الواردة لأغراض تثقيفية عامة. استشر موثق رسمي أو محاميًا مختصًا قبل إبرام أي عقد لضمان مطابقته للقوانين المحلية المعمول حسب كل دولة على حدة.
1- لماذا يعتبر عقد بيع العقار وثيقة لا غنى عنها؟
- تثبيت الحقوق قانونيًا: يُعد العقد سجلًا رسميًا يُحاجّ به أمام القضاء، فيحفظ حقوق البائع في الثمن، ويمنح المشتري صك التصرّف في العقار بلا منازع.
- تقليل مخاطر الاحتيال: عندما تُدرَج جميع البيانات الجوهرية وتُوثَّق، تتضاءل فرص التلاعب بالمساحات أو الأسعار أو حالة الرهن.
- إلزامية التسجيل لإكمال الملكية: في معظم الدول العربية لا يُعتَرف بالملكية التامة إلا بعد تسجيل العقد لدى الجهة المختصة (مصلحة التسجيل العقاري، إدارة الملكية، كاتب العدل…).
- مرجع مالي وتنظيمي: يسهل على البنوك منح التمويل للمشتري أو رفع الرهن مستقبلًا عند وجود عقد واضح الشروط.
2- الأنواع الرئيسة لعقود بيع العقارات
| النوع | وصف مبسّط | متى يُفضَّل استخدامه؟ |
|---|---|---|
| عقد البيع المطلق | انتقال فوري للملكية بعد السداد الكامل | الصفقات مكتملة الثمن دون تمويل أو اشتراطات لاحقة |
| عقد البيع المشروط | يربط انتقال الملكية بتحقق شرط (تمويل مصرفي، رفع رهن، إنهاء إجراءات تقسيم، إلخ) | المشروعات قيد الإنشاء أو حالات التمويل البنكي |
| عقد البيع الضامن | يُلزم البائع بتقديم ضمانات صريحة بخلو العقار من الديون والدعاوى | حين يحتاج المشتري طمأنينة إضافية لوجود تاريخ رهن أو نزاع سابق |
| عقد البيع على الخارطة | بيع وحدات قيد البناء مع جدول تسليم مستقبلي | مستثمرو المشاريع التطويرية والعقارات السياحية |
نصيحة: لا يهم اسم العقد بقدر ما يهم تكييفه بدقة على واقع الصفقة؛ فالمحاكم تفصل في النزاعات طبقًا لِما نَصَّ عليه العقد حقيقةً.
3- العناصر الجوهرية لأي عقد بيع عقار
1-3. بيانات الأطراف
- الاسم القانوني الرباعي لكل طرف- رقم الهوية أو جواز السفر
- العنوان الكامل ووسائل الاتصال
- وصف الصفة (مالك أصيل، وكيل، وريث)
2-3. توصيف العقار بدقة متناهية
- العنوان والرسم العقاري أو رقم القطعة- الحدود الطبيعية (شمالًا، جنوبًا…) والجيران
- المرافق الملحقة مثل الموقف أو السطح أو المخزن
- الحالة القانونية (رهن بنكي، إيجار، دعوى منظورة)
3-3. الثمن وشروط السداد
- قيمة البيع بالأرقام والحروف لتلافي التلاعب- نسبة الدفعة المقدمة، وجدول الأقساط إن وجد
- العملة المتفق عليها وطريقة الدفع (شيك مصدّق، تحويل، نقدًا)
- غرامات تأخير وفوائد تقسيط واضحة وغير مبهمة
4-3. الضمانات والتعهّدات
- تعهّد البائع بخلو العقار من الديون أو حقوق امتياز- التزامه بتسليم المفاتيح وجميع المستندات الأصلية
- بند خاص بعيوب التشييد الخفية مع مهلة للإبلاغ
5-3. البنود الإجرائية
- تاريخ الإفراغ والتسليم الفعلي- جهة الاختصاص القضائي أو التحكيم
- آلية حل النزاع (وساطة، خبرة فنية، تحكيم مؤسسي)
- شروط الفسخ وتحديد التعويض المتفق عليه عند الإخلال
4- خطوات التوثيق والتسجيل الرسمي
- التصديق أمام الجهة المختصة: الموثّق أو العدل يتحقق من هوية الأطراف، ويمهر العقد بخاتم رسمي.
- الحصول على مخالصات الضرائب والبلدية: معظم الدول تشترط براءة ذمة ضريبية قبل إتمام التسجيل.
- تقديم طلب التسجيل خلال المهلة القانونية: في المغرب مثلًا 30 يومًا، وفي الإمارات يصل إلى 60 يومًا – وإلا تُفرض غرامة نسبية.
- سداد رسوم التسجيل: تتراوح من 0.5 % إلى 9 % من قيمة العقار حسب التشريع ونوع العقار.
- استخراج سند الملكية الجديد: آخر خطوة تثبت الاسم الجديد في السجلات الرسمية، وبها يُغلق الملف نهائيًا.
تذكير: أي تأخير بعد توقيع العقد قد يعرّض المشتري لمخاطر الحجز على العقار إذا بقى باسم البائع المُثقل بالديون، فلا تُهمل التسجيل.
5- أخطاء شائعة ينبغي تفاديها
- إخفاء السعر الحقيقي لتقليل الرسوم: يُعد تزويرًا في كثير من الدول ويُبطل العقد.- إغفال ذكر المرافق الملحقة: موقف السيارة أو السطح قد يضيع حق المشتري مستقبلاً.
- توقيع عقد عرفي غير مسجَّل ظنًّا بأنه كافٍ: لا تنتقل الملكية قانونيًا إلا بالتسجيل.
- عدم فحص العقار فنيًا قبل الشراء: قد تظهر عيوب هيكلية مُكلفة بعد الإفراغ.
- إهمال شرط رفع الرهن البنكي قبل التسليم: تظل البنوك صاحبة اليد العليا حتى سداد الدين.
6- نصائح عملية للبائعين والمشترين
أولًا: للبائع
- احصل على شهادة خلوّ ذمة من اتحاد الملاك لضمان عدم تراكم مستحقات خدمات.- أرفق نسخة من المخطط الهندسي يُوقِّع عليها المشتري تجنبًا للنزاع على المساحة.
- لا تُسلِّم المفاتيح قبل استلام كامل الثمن والتوقيع على محضر استلام نهائي.
ثانيًا: للمشتري
- استعِن بمهندس مُحايد لفحص الإنشاءات والعزل والتمديدات.- راجع السجل العقاري للتأكد من عدم وجود حجوزات أو دعاوى.
- اطلب نسخة إلكترونية موقَّعة من كل مستند وخزِّنها بأمان سحابي.
7- الأسئلة المتكرّرة (FAQ)
- ما الفرق بين العقد الابتدائي والعقد المسجَّل؟
العقد الابتدائي يُثبت نية البيع ولا ينقل الملكية في مواجهة الغير، بينما العقد المسجَّل – الموثَّق والمُقيَّد بالسجل العقاري – هو الذي يُنشئ حق الملكية قانونًا.
- هل يمكن إلغاء العقد بعد التوقيع؟
يجوز إذا نص العقد على حق الفسخ، أو ثبت تدليس أو غش، أو صدر حكم قضائي يفسخه لعدم تنفيذ التزامات جوهرية.
- من يتحمل مصاريف التسجيل؟
العُرف يغلب على أن المشتري هو من يدفع، ويمكن الاتفاق خلاف ذلك شريطة النص الصريح في العقد.
- هل يسمح بالتوكيل في البيع؟
يُسمح شريطة أن يكون التوكيل رسميًا نافذًا، وأن يحدّد التفويض سعرًا أدنى أو شروطًا خاصة حفظًا لحقوق الموكِّل.
- ما المستندات المطلوبة لتسجيل شقة؟
- أصل العقد الموثَّق- شهادة ملكية سابقة أو رسم عقاري
- هويات الأطراف
- إيصالات سداد الضرائب والرسوم
- ماذا أفعل إذا رفض الطرف الآخر التسجيل؟
أنذره رسميًا أولًا، ثم ارفع دعوى «إلزام بتسجيل» مرفقًا العقد وأدلة السداد لإجبار الطرف الممتنع على التنفيذ.
- هل تختلف إجراءات بيع أرض زراعية؟
المبدأ نفسه، لكن قد تُضاف موافقة الجهات الزراعية أو التخطيطية قبل النقل، وفقًا للقوانين المحلية.
خاتمة
صفقة العقار الناجحة لا تُقاس بقيمة المتر المربع فحسب، بل تُقاس أيضًا بمدى صلابة عقد البيع الذي تستند إليه. عندما تحرص على إدراج بيانات دقيقة، وسعرٍ حقيقي، وضمانات واضحة، وتُتمّم التسجيل في الوقت المحدد، وتنقل الملكية بتسجيل العقار في المحافظة العقارية، تُغلِق الباب أمام الاحتيال والنزاعات وتضمن أن يظل استثمارك مصدر راحة لا مصدر قلق.
لا تتردد في طلب المشورة القانونية أو الهندسية المتخصصة؛ فالمبلغ الذي تدفعه اليوم هو بوليصة تأمين ضد خسائر محتملة أضعافه غدًا. استعن بهذا الدليل خطوة بخطوة، واجعل انتقال الملكية – سواء بالبيع أو الشراء – تجربة سلسة وآمنة تُتوَّج بسند ملكيةٍ يحمل اسمك بكل ثقة.
8- نماذج عقود بيع العقار
نموذج عقد بيع عقار
تم تحرير هذا العقد بين الموقعين عليه:
* السيد------------------- (ذكر هوية البائع كاملة)
المعبر عنه بالبائع من جهة.
* السيد--------------------------- (ذكر هوية المشتري كاملة)
المعبر عنه بالمشتري من جهة أخرى.
وقع الاتفاق والتراضي بين الطرفين وهما يقران بأهليتهما للتعاقد على ما يلي:
الفصل الأول: البيع:
بمقتضى هذا العقد وتحت جميع الضمانات القانونية والفعلية الجاري بها العمل في هذا المجال، باع وسلم البائع أعلاه للمشتري منه أعلاه الذي يقر انه عاين العقار معاينة تامة نافية للجهالة وقبله بحالته الراهنة دون أن يحق له الرجوع على البائع لأي سبب من الأسباب يرجع إلى العيوب الخفية. ولهذا، المشتري قبل من البائع العقار الآتي بيانه :
ـ العقار موضوع البيع عبارة عن جميع المنزل الكائن ب---------- يتكون من----------- مساحته الإجمالية ---------- متر مربع، والمحدود كالتالي: -------------------- (مقام عليها بنايات تتكون من--------- /أو ارض فضاء. غير محفظة بذكر البائع.
الفصل الثاني: اصل الملكية:
يقر البائع ويصرح أن ملكية العقار موضوع البيع، قد آلت إليه وذلك على اثر شراء بمقتضى عقد مؤرخ في ------------ أدرج بإدارة التسجيل بتاريخ ----------- رقم الإيداع : ------------ أمر بالاستخلاص عدد: ---------لاتوصيل عدد: ---------------. (أو ارث من -----------------
الفصل الثالث : شروط البيع:
صودق على هذا البيع حسب الشروط والتكاليف التي التزم كل من الطرفين المتعاقدين بتنفيذها وإتمامها طبقا للقانون.
ـ يحوز المشتري العقار الذي اشتراه مع سائر المرافق والمنافع التابعة له.
ـ لا يحق للبائع الرجوع على المشتري لأي سبب من الأسباب كيفما كان مصدرها.
ـ يتعهد البائع بتسليم المبيع خاليا ومطهرا من كل تحمل عقاري أو حق عيني ومن أي نزاع أو تعرض.
ـ يتعهد البائع بتسليم المبيع بقوة القانون وبدون عائق طبقا للقانون.
ـ يتعهد المشتري بأداء جميع ما ينص عليه القانون من واجبات التسجيل والتمبر.
ـ يتحمل كل طرف مبلغ ما هو مترتب عليه قانونا من المصاريف والضرائب.
الفصل الرابع : ثمن البيع:
اتفق الطرفان المتعاقدان على ثمن إجمالي لبيع العقار حدد في مبلغ -------------- درهم (يذكر بالحروف والارقام). اعترف البائع بقبض المبلغ المذكور عند تحرير هذا العقد وابرأ المشتري من ذلك، وبه الإبراء التام.
الفصل الخامس : الحيازة والتمتع:
للمشتري الحق في الملكية والتصرف والحيازة للعقار الذي اشتراه، بمقتضى هذا العقد، فور التوقيع عليه. ويمتد تصرفه لجميع الحقوق المرتبطة بالعقار موضوع البيع، ويكون له الحق في استغلاله والانتفاع به ابتداء من تاريخ هذا العقد.
الفصل السادس: إقرار:
نشهد ونقر نحن الطرفان المتعاقدان المذكورين بهويتنا أعلاه ونحن بأتم صحة وعقلا وعارفين قدره أننا اطلعنا على جميع البنود الواردة في هذا العقد ووافقنا على كل ما جاء فيها ويليه توقيعاتنا أدنـاه بخط يدينا مع تصحيح الإمضاء علامة حسن نية وعلى الصفاء والوفاء بيننا.
📥 لتنزيل هذا النموذج بصيغة Word على الرابط أسفله:
نموذج عقد بيع ارض بالنيابة
بين الطرفين الموقعين أسفله:
- الطرف الثاني: السيد---------- المزداد بتاريخ-------------- من أمه-------------------- بطاقته الوطنية رقم -------------------، مهنته---------- متزوج، الساكن ب------------------
المعبر عنه فيما بعد بالمشتري
نـص الوثيقـــة:
اتفق الطرفان على ما يلي:
الفصل الأول: البيع: بمقتضى هذا العقد وتحت جميع الضمانات القانونية والفعلية الجاري بها العمل في هذا الشأن، فان المقدمة أعلاه تعتبر جزءا لا يتجزأ من هذا العقد، وعليه يبيع السيد عن نفسه وعن موكلتيه المذكورتين للسيد والذي عاين وقبل منه شراء القطعة الأرضية الأتي بيانها وهي كالتالــــي:
جميع قطعة أرضية للبناء الكائنة بحي كونها غير محفظة بذكر البائع عن نفسه وعن موكلتيه البالغة مساحتها بالتقريب متر مربع، حدودها كالتالي:
ـ قبلة: ------------------
ـ شرقا: ---------------
ـ بحرا: ---------------
ـ ومطرا:-------------
الفصل الثاني: اصل الملكية: صرح البائع عن نفسه وعن موكلتيه أن اصل ملكيتهم للقطعة المبيعة موضوعة هذا العقد آلت إليهم بالإرث من مورثهم حسبما ثبت برسم الاراثة المؤرخ في------ المحفوظ أصله بتوثيق------- تحت عدد------ لسنة----- ويتملكها موروثهم المذكور برسم قسمة المؤرخة في------- المسجل ب------ بتاريخ ------- صحيفة رقم------- كناش رقم-------- المضمن أصله بتوثيق -------تحت عدد------- صحيفة من الثاني عدد------------.
الفصل الثالث: ثمن البيع: اتفق الطرفان على تحديد ثمن القطعة المبيعة في مبلغ-------------- درهم.
اعترف البائع بقبض ثمن القطعة جملة فبرئت ذمة المشتري من درك القبض بالإبراء التام.
الفصل الرابع: التملك والحيازة: يتملك المشتري القطعة المذكورة موضوعة هذا العقد ابتداء من تاريخ العقد والمصادقة عليه، حيث أذن البائع للمشتري بحيازة العقار المبيع له حيازة مادية وقانونية بجميع ما لذلك من المنافع والمرافق وكافة الحقوق والفوائد والطرق داخلا وخارجا وما عد ونسب إلى العقار المذكور، بيعا قاطعا، ناجزا منجزا دون شرط ولا خيار ولا إقالة.
الفصل الخامس: المصاريف والضرائب: يتحمل كل طرف مبلغ ما هو مترتب عليه قانونا.
الفصل السادس: تصريح البائع: يصرح البائع أن العقار موضوع هذا العقد خال من كل تحمل عقاري أو عيني ومن أي نزاع أو تعرض.
الفصل السابع:تصريح المشتري: صرح انه حاز القطعة المبيعة وشرع في التصرف فيها.
الفصل الثامن: إقـرار وتصريح الطرفين: نشهد ونقر نحن الطرفين المتعاقدين المذكورين بهويتنا أعلاه ونحن في كامل قوانا العقلية والجسدية وعارفين قدره أننا اطلعنا على جميع البنود والشروط الواردة في هذا العقد ووافقنا على كل ما جاء فيها ويليه توقيعاتنا أدنـاه بخط يدينا مع تصحيح الإمضاء علامة حسن نية وعلى الصفاء والوفاء بيننا. وتم تحرير هذا العقد بحضورنا في مجلس العقد ب---------على الساعة------------- من يوم------------
📥 لتنزيل هذا النموذج Word على الرابط أسفله:
نموذج عقد بيع عقار عن طريق محامي
الأستاذ********
محام بهيئة *******
مقبول لدى محكمة النقض
العنوان ********
الهاتف ********
عـقـد بـيـع
يلتزم بمفتضــــاه:
الطرف الأول البائــع:
- السيد********* مغربي الجنسية، الحامل لبطاقة التعريف الوطنية رقم********* والساكن ب*************
الطرف الثاني المشتري:
- السيد********* مغربي الجنسية، الحامل لبطاقة التعريف الوطنية رقم********* والساكن ب*************
الفصل الأول:
إن الطرف الأول السيد******* وبصفته كامل الإدراك والأهلية فانه انطلاقا من هذه الصفة يلتزم ببيع وتفويت للطرف الثاني السيد*******الذي يتوفر على الأهلية لقبول شراء المستودع المشيد على البقعة الأرضية الحاملة لرقم 00 حسب التصميم المنجز من طرف الودادية السكنية*******
الفصل الثاني:
الملك المبيع جميع المستودع الكائن ب************* مساحته ثمانون متر مربع (80m2) بجميع منافعه ومرافقه وهوائه وجميع ما اعد إليه ونسب إليه بيعا قاطعا لا شرط يفسده ولا ثنيا ولا إقالة ولا خيار.
وضعية العقار: مستودع.
الفصل الثالث:
وقد وقع إبرام هذا العقد بثمن قدره مائتين وخمسون ألف درهم (250.000,00dh).
الفصل الرابع:
التوصل:
يشهد الطرف البائع السيد******* بأنه توصل بالمبلغ المشار إليه أعلاه أثناء التوقيع على هذا العقد ويبرئ ذمة المشتري من ذلك، كما يشهد الطرف المشتري السيد******* انه حاز ما اشتراه ووضع يده عليه دون مانع ولا منازع.
الفصل الخامس:
أصل التملك:
إن الطرف البائع يملك ما باعه وفق عقد البيع المصحح الإمضاء بتاريخ 01/01/2000 بجماعة******* تحت عدد***** والمسجل لدى مصلحة الضبط بالمحكمة الابتدائية ب***** بتاريخ02/02/2000 تحت عدد 000/2000 والمسجل لدى إدارة التسجيل والتمبر مراجع التحصيل 00000 أمر بالاستخلاص0000 بتاريخ02/02/2000.
طلب التقييد:
إننا نحن الطرفين نطلب من السيد رئيس إدارة التسجيل والتمبر تسجيل هذا العقد، كما نطلب من السيد المحافظ على الأملاك العقارية المعنية لهذا الملك تقييد هذا العقد وجميع الوثائق التي قد يدلي بها المشتري.
بعد التلاوة، وقع الماثلون بصفتهما الرسمية بمعية الأستاذ******* المحامي الموقع أسفله، بعد إعفائه صراحة من الاستعانة بترجمان محلف، حيث صرحوا بأنهم استوعبوا كافة مشترطات هذا العقد من خلال التفسيرات والترجمات التي قام بها المحامي المذكور.
تم توقيع هذا العقد عن حسن نية وبتراض مع التزام كل طرف بالمقتضيات الواردة في هذا العقد.
📥 لتنزيل هذا النموذج في ملف الوورد على الرابط أسفله:
مرحبا بك اخي الكريم، اذا اعجبتك هذه النماذج، فلا تبخل علينا برآيك وأترك بصمتك، باضافة التعليق أسفله، وشكرا.